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  • 房地产宏观市场分析 [房地产宏观市场解读]

    时间:2018-11-09 07:25:32 来源:有好资料网 本文已影响 有好资料网手机站

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      国家对房地产市场进行宏观调控可以有效的稳定房价,调节房地产市场。下面是小编整理的一些关于房地产宏观市场解读的相关资料。供你参考。

    房地产宏观市场解读

      房地产宏观市场解读

      从宏观角度与目前主流看法可能略有不同。首先,从房地产成本计算可以得知,大量三线四线城市的房产价格,扣除土地成本和相关建设费用和税费成本以外,并不完全属于暴利行业,历史上的暴利更多来自于土地价值的体现或者阶段性市场的不理性行为。在简单的视角下,房地产项目开发的利润率是偏高的,但与普通制造业不同,房地产开发的周期通常都需要持续数年,所以房地产项目的所谓暴利经过年化平滑收益率以后,从财务上看,并没有特别值得炫耀的成分。

      其次,在很多三四线城市房地产市场的购买需求与市场供给之间已经严重不匹配,这种现象是存在的,但是仅仅因为目前状态下的供需失衡,就简单理解为供应泡沫是不完整的,至少没有考虑到两年内即将启动的户籍制度改革。如果我们把中国独有的户籍制度改革考虑进去,就会发现至少多数城市,即使是三线城市,也会带来一定量的购买需求。我在去年曾经进行过一些不太严谨的测算,测算结果是至少可以支持3—5年的实际购买需求。其中三线城市这个数据比较薄弱,大约只能支持3年的市场需求。也就是说从需求供给的角度看,在2016年以前,不会有持久的房地产熊市,至少拐点的出现需要等待2016年以后。

      第三,在现今世界上,任何国家的房地产市场牛市,一般都最终受制于整体经济环境的变化,尤其是本币汇率的不稳定。事实上,近百年来,在本币升值期间,从未有过房地产市场普遍性熊市的出现,在本币下降期间,房地产市场却涨跌互现。以目前国内的货币体系和生产力产能结构推断,至少在可见的一段时间内,人民币依旧会保持较强走势,在这段时间内,房地产市场的疲软周期一定是短暂的。

      第四,房地产的购买行为,一般都需要依赖货币总量或者货币乘数效应,我个人对此也做过一些数据分析,现把结论摘录如下:

      目前人民币货币M2总量偏大,社会上有一种思潮,就是中国投放了天量的货币,M2/GDP已经全球最高,这是泡沫的根源。这种观点其实是有很大问题的,根据经典经济学公式费雪方程:货币总量*货币流通速度=物价*社会总产出。由于我国目前货币流通速度比较慢,所以货币总量的“多”是有必然因素的,这里面很关键的因素就是利率不能市场化,私人机构进入金融体系比较艰难等客观因素存在。所以货币的紧缩也是暂时的,除非在货币流转速度上和金融主体结构上有了突破。

      房地产作为国家支柱产业是客观存在的,地产行业对其他相关行业的拉动效应是最多最大的。一旦经济状况不好,政府势必会重新回到原来发展的老路上,至少在其他行业能够局部替代房地产行业之前,必然会如此。中国现任领导人对经济发展目标的宣传口径已经从去年底的GDP增长7.2%,到今年年初的7%,到了最近的7.5%。从数据上看,已经有了明确的变化,因此未来政策的掉头转向也是可以预期的。

      我对中国现在的住房按揭贷款总量和收入做过一些简单的分析,并在去年底将这个数据和同阶段类似经济体做过比对,得到的数据相对偏于乐观。如果以全民住宅按揭贷款负债水平计算,可知大约负债率还能够提升至少50%—80%之间。但是考虑国内福利体系的不完善和全球最高的首付款比例,压缩了一些短期负债量的上升,从中国现有信贷体系分析,短期内也不会对个人信用体系有明显突破。事实上这也是今年银行体系对房地产消费整体控制的主要因素之一。但是这样的操作也全面降低了房地产市场在未来全面走熊的可能性。所以即使两三年后,房价走势走平或者整体呈现下跌也不会有全面的暴跌出现,下跌的幅度也不会过大。也就是说现阶段房地产整体风险仍然是偏低的,风险是可控的。

      有一个很主流的观点是房地产的发展周期理论,多数研?a href="http://www.xuexila.com/yangsheng/kesou/" target="_blank">咳嗽苯壳爸泄康夭?0年代的日本房地产横向比较。我个人把这个分析却放在了上世纪20年代的美国。1928年美国房地产泡沫到达顶峰时候,迈阿密每四个工作人员就有一个是地产经纪人,。但是很少有人看到美国房价的大泡沫却是在1920年后才吹起来的。之前美国从1880年后期开始 房价连续上涨30年,部分地区甚至超过40年,而当年美国房地产发展的主因也是前所未有的人口大迁徙和快速的社会城市化,该阶段美国的城市化比例也和现阶段中国的城市化比例大致相仿。最终泡沫的泛滥也是由1890年后普遍的住房贷款引导而成。

      根据以上方方面面的分析可知,中国房地产市场仍然会有一个相对繁荣的阶段,当然不会有2005年—2012年之间这种普遍性的火爆局面产生,但是持有比较悲观的看法也是不一定正确的。

      房地产市场主要特点

      房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性  由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响,房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同,房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区,所以,房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在,土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区,不同分区内房产类型存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

      多样性

      房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物,还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其他的让渡方式。

      双重性

      由于房地产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

      不平衡性

      房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因此,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的。

      房地产市场宏观调控作用

      第一,政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。

      房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征,又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性,以及受地理位置影响等特殊性。此外,中国房地产进入市场交易的时间较短,不到20年的时间,还处于起步阶段,房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度,既防止垄断,又防止过度竞争;既促进房地产市场快速发展,又有效地防止其盲目性,以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。

      第二,由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段,政府的主要职责就是要保护房地产市场,促进房地产市场的正常发育。

      中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性,大多与市场发育不成熟有关,因此,政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育,而不能将它一棍子打死。当然,政府保护和引导房地产市场的发育,并不意味着政府要直接参与或代替市场,而是要保持政府的独立性。如果政府直接参与市场,就难以保持其公正的“裁判员”身份,就难以制定公正客观的规则和制度。不少地方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非,但一些政府借经营城市之名,实则行开发房地产之实,或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地,再加上长期以来,中国的土地实行批租制,没有采取公开的竞价招标制度,导致土地市场的混乱,因此,也需要转变政府职能。

      第三,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。

      在一般情况下,政府调控市场,主要是运用经济手段,经济手段需要通过具体的经济政策来实施,包括财政政策、金融政策等。从中国房地产市场的供给和需求总量来看,价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨,一方面要加大开发力度,增加供给;另一方面,要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求,而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下,即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制,也不宜采取行政办法,而是要充分运用经济手段,如提高房贷利率,课以较高的税率,从而增大投机成本,减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看,中国存在着结构性失衡。一方面,有大量住宅卖不出去,空置率越来越高。据统计,中国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。另一方面,经济适用房严重供不应求。房地产开发商为了获得丰厚的利润回报,对开发大面积的高档商品房乐此不疲,对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡,就需要增加开发商开发经济适用房的比例,而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此,可采取对建设经济适用房征收较低的税率,对修建豪华住宅要征收高额税率;对购买普通商品房征收较低税率,对购买豪华住宅则征收高额税率。

      第四,将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。中国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。

      其结果,要么是开发商不执行政府的规定,私自抬高价格,以普通商品房的价格卖给需求者;要么富人跻身其中,享受不该享受的优惠政策,不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象,就是明证。要解决经济适用房的错位现象,就需要将“暗补”改为“明补”,由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体,中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。

      第五,要及时准确地发布房地产市场信息,推进国有房地产企业改革,以避免盲目投资。

      在市场经济条件下,单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息,这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化,及时发布信息,以便企业能够准确掌握信息,作出决策。同时,房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应,政府对市场的调控就会失效。中国的房地产投资中相当多属于国有企业,而国有企业由于产权改革不到位,法人治理结构不健全,激励和约束机制缺失,对于盲目投资所产生的损失可以不负责任,因而必然对市场信号反应迟钝或没有反应。从民营投资主体来看,他们往往更多地注重短期利益,缺乏长远的眼光,在一定程度上产生了盲从行为。因此,要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制,就需要深化国有和民营房地产企业的改革,建立现代企业制度。

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